Остроумният американски писател Марк Твен, родил този афоризъм, е бил напълно прав. Или поне на теория. Земята е краен ресурс и цената й би трябвало постоянно да расте. Практиката обаче показа, че и нейната цена има таван. Ако пък Твен беше свидетел на това с каква скорост нараства количеството на предлаганите терени в българските градове, вероятно щеше да каже, че производството на земя явно е възобновено.
Марк Твен също така е пропуснал да каже, че пустеещата земя не носи доходност. Добрата новина за собствениците на терени днес е, че могат и да ги отдадат под наем. Лошата е, че и в този сегмент предлагането се е увеличило за разлика от търсенето. И че сделките се случват рядко.
(въз)Раждането на един пазар
Отдаването на парцели под наем не е напълно нов сегмент на пазара на имоти, но през последните пет години офертите за такъв тип сделки практически липсваха. Причината за това е много проста. Само в столицата според статистиката на сайта imot.bg средните цени на терени за този период са се увеличили близо осем пъти. От 25 еверо за кв.м през 2004 г. до 200 евро днес.
Новите нива обаче се оказват проблемни – през последната една година, откакто пазарът на невижимостите е в застой, земята в регулация не поскъпва, а сделки почти липсват. Причините са няколко: от една страна, нови инвестиционни проекти за офиси, молове и затворени комплекси напълно липсват, а от друга, въпреки слабия пазар собствениците рядко свалят цени.
По думите на Симеон Митев от агенцията "Шанс 96", специализирана в продажбата на парцели, близо половината от имотите, които са се предлагали за продажба през миналата година, сега в момента се предлагат под наем.
"Същата тенденция наблюдаваме и в другите сегменти на пазара на имоти. След като собственикът е видял, че няма да успее да реализира имота за търсената от него сума, предпочита да го запази и той да му носи някаква доходност", обяснява Орлин Орестов, директор сделки с парцели в агенцията за Bulgarian properties.
Приходите, които собствениците на парцели могат да получат при отдаването им, обаче са доста ниски, но със сигурност са по-добри от никакви. Наемите нива в столицата се движат в широкия диапазон от 0.25 до 3 евро за кв.м в зависимост от района и спецификите на имота. Наблюденията на брокерите показват, че сделки с големи терени стават при цени, не по-високи от 1 евро на кв.м. При по-малки терени в източните и южните райони на столицата нивата са около 2 евро. В западните части на столицата квадратен метър се отдава за 1 евро, а в северните - за половин.
Извън столицата, според наблюденията на агенция "Адрес", този сегмент е по-слабо развит. Обикновено определянето на наемите се основава на реализирания оборот от дейността върху терените.
От агенция "Явлена" пък твърдят, че въпреки ръста на отдаваните под наем терени предлагането все още е хаотично и в масовия случай сделки се сключват трудно.
"За да стане един парцел на паркинг, са необходими поне минимални инвестиции. Защо обаче да ги правиш, след като на пазара се предлага всичко. Включително и паркинги. Все пак парцелът е просто една земя, до която в най-добрия случай има водопровод и електричество", допълва Мая Иванова от агенция "Явлена".
Кой наема
Агенциите за имоти обясняват, че търсенето на парцели под наем в периферните райони на столицата е основно с цел те да се ползват за автоморги, открити складове за дървесина, за строителни материали или импровизирани шоуромове за коли втора ръка.
Що се отнася до градската част, парцели се наемат най-вече за паркинги и автомивки. Във втория случай обикновено се отдават обособени части от терена на бензиностанции или в близост до такива.
Ако имотът може да се ползва, без наемателят да трябва да прави допълнителна инвестиция, договорите се сключват за период от една година. Ако върху терена трябва да се изгради складово помещение или автомивка, споразумението обикновено е със срок от минимум пет години, като е записано, че той може да се развали преди изтичане на периода само по взаимно съгласие на двете страни. Обикновено присъстват и допълнителни клаузи за неустойки в полза на наемателя. Агенциите за недвижими имоти уточняват, че всяка подобна сделка има своята специфика и договорите са съобразени най-вече с това какъв е бизнесът на наемателя.
На пазара вече се появяват и клиенти с по-дългосрочен интерес за наемане на терени. "През последните месеци регистрираме увеличаване на интереса от страна на различни вериги хипермаркети, които искат да наемат терени за период от около 20 години и върху тях да изградят търговския си обект", разказва Орлин Орестов от Bulgarian properties.
Последният подобен пример е сделката на "БИЛЛА" за парцел от 3 декара в столичния квартал "Овча купел". Компанията е наела терена за период от 30 години, като за него ще плаща месечен наем в размер на 3 хиляди евро.
В масовия случай подобни сделки с големи търговски или спедиторски компании прехвърлят стандартния наем. Фирмите не само че не искат да затварят оборотни средства в покупката на парцел, но се опитват да спестят и тези за изграждането на обекта си.
Обикновено компанията дава банкова гаранция и част от сумата, необходима за изграждането на обекта й, на собственика на имота. След това подписва договор, че ще е наемател за дълъг период от време. Така едната страна получава сграда, построена за нейните специфични нужди, като влага минимални средства. Собственикът пък получава гарантиран дългогодишен приход от имота си.
www.capital.bg
Няма коментари:
Публикуване на коментар